万科地产郁亮再访小米后的新思考

导读：10月25日，万科总裁郁亮在接受媒体采访时表示，中国现在所有的发展商包括万科在内，都没有拿到下一个时代的入场券。万科能够成功是基于这个时代给的机会，并没有什么基因使得必然在下一个时代一样活得很好。所以需要在白银时代找到活下去的方法，万科才需要这么多创新。

问：前段时间万科和腾讯合作了一个万科理财通，您之前也提到过，万科在打造互联网思维的过程中，可能比较着重于获取客户的领域，但也有一些评价认为，万科向互联网学习是为了日后更好地进行商业地产的布局，对此您是怎么想的？

郁亮：很多人都把互联网当工具来对待，是帮我们找到客户，帮我们多卖点房子，帮我们发展商业物业。如果把互联网工具论，我觉得是小看了互联网，在我看来，互联网更像是一种非常有用的思维，能够改变很多东西。

我上个礼拜再次去了小米公司，小米是个互联网企业吗？好像是，它迭代更新非常快，它拥有众多的粉丝等等。它做的东西是互联网吗？它是做手机的，手机是什么行业？制造业。它只不过是用互联网思想重新组织起来的一个传统制造业，但是取得了很大成功。

中国第一代世界500强用了30年完成，像联想、华为这样的代表；中国第二代500强企业以阿里巴巴为代表，用15年时间完成了；而小米可能用5到6年时间就可以变成世界500强。为什么有这么大分别呢？因为它用互联网武装起来了。到它的总部去看看，尤其是呼叫中心现在大量的扩展外国业务，客服有各个小语种的同事，插着那边的国旗，代表着有那边的业务。

一个传统企业能够在五六年时间成为世界500强，而超越过去二三十年做到的，我觉得这是一种思想的进步、思想的革命。互联网对万科最大的影响也在这里，比如说互联网里面，我们发现了对客户要极致的好，你对客户不够好是会有问题的。

现在新的一批企业觉得对客户好是可以用钱来表达的，对客户好是发自内心的，比如赚5%的回报就行，像很多做零售的都是这么做的，要超过5%的毛利水平还要经过董事会批准，所以这样就控制住了，他们才代表了互联网行业里面这个时代对客户好的新标准。

当然这么说了之后，是不是比以前更难了呢？倒也不是。因为客户这边可以允许干什么呢？像小米这样迭代更新给机会，也就是说产品不需要百分之百完美就可以拿出来用了，可以在粉丝的帮助下不断地完善，而不是靠着一两个聪明的人完善这个事情，这又给我们机会，你可以跟粉丝共同把这个产品做好。

以前我们精英意识是说这个东西我帮你做好就行了。所以我觉得互联网时代对客户好，客户同样也会回过头来帮助我们把产品不断地提高、改善，而不需要做完美的产品再推出来。所以对客户好这件事情是万科现在需要学习的。

互联网对万科来说也意味着我们可以找到方方面面的资源，通过互联网组织在一块，这是之前很难做到的事情，以前我们只是注重产业链上下游。最近有一个小伙子找到我们，要给我们的停车场装他的APP，哪个客户需要洗车可以通过这个APP呼叫他过来洗车，洗完之后，帮万科小区的客户洗了多少台车就给多少钱。以前想都没有想过能开放别人到我这里帮我的客户洗车，还能收钱？我求都求不来的。在互联网的时代他觉得这是赚大钱的生意，他还可以收我们的钱。互联网帮我们组织起这么多东西，那是不是不属于工具了呢？

现在做事方式都不一样了，互联网所要求的去精英化、去平台化的意识是不是在万科的方方面面体现出来了呢？从精神上来说，万科跟草根是一致的，万科是一个草根企业，因为万科始终是在为普通人盖好房子，不是为有钱人盖好房子，所以万科是最接地气的发展商，这一点上万科跟互联网是暗合的。

所以互联网不仅仅是一种工具，而是一种思想。并不是万科想做互联网行业，而不过是跟互联网结合在一起，用互联网思想武装自己，这是我们对互联网思想的认识和理解。你看到万科的创新表现在更多应用方面，其实更包括工具思想，在万科的架构上、从业务结构设计上，我觉得已经更多地应用到互联网思维在做事情。

问：万科这两年做了很多具有行业探索和变革性的尝试，这些做法可能是为了应对内外部的一些危机，这些尝试在万科看来是希望在未来解决哪些问题？给万科带来哪些有储备的竞争力？

郁亮：其实就一个原因促使万科有这么大的变化，就是想在下一个时代活下去。中国现在所有的发展商包括万科在内，都没有拿到下一个时代的入场券。

我一直很推崇张瑞敏先生的一句话：没有成功的企业，只有时代的企业。我们能够成功是基于这个时代给的机会，我们并没有什么基因使得必然在下一个时代一样活得很好，所以这个行业从黄金到白银的时候，这个时代真正开始的时候，万科再拿黄金时代的成功做法放在白银时代可能是不合适的，所以需要在白银时代找到活下去的方法，我们才需要这么多创新。

比如说合伙人，我们在想白银时代有什么要求呢？白银时代可能竞争比以前更激烈了，虽然还是有饭吃，和制造业、零售业相比，房地产业的利润还是很多，可是以前大手大脚的花钱习惯已经养成了，那要不要学会精细化运营呢？要精细化运营就需要有一个机制，比如花自己家里的钱会怎么样？凡是自己家里是怎么花钱的，在公司也是这么花。你能不能把公司变成像家一样来对待呢？合伙人就是解决了股东跟员工的身份问题，合二为一了，也就是说在当家的时候花的每一分钱里面既有股东的钱，也有自己的钱。赚的每一分钱既要分给股东也会分享，这样就会改变做法。

举个例子，现在一个亿的存款存一天大概有6万块钱的利息，而财务人员有没有想过下午三点之前把那个钱存起来呢？肯定没有想过，觉得快到三点钟了，下午茶时间到了，先吃了下午茶再说。下午茶吃完这个钱存进去就不算当天了，利息就少6万块钱，而万科账上有480亿现金，如果这么多钱每天都用好的话，一天可以多收很多钱。现在我们每天早上都要看看理财收入怎么样，比较一下哪个合适转到哪个账上去，因为管理自己的资产跟管理公司的资产是不一样的，所以职业经理人确实有局限性。尤其之前那个花钱习惯不是不负责任，而是想都没有想过需要怎么理财。为什么穷人家的孩子早当家，富人家的孩子不会当家呢？我们是属于在温室里长大，甜水里泡大，所以这方面的东西我们现在还不太会。

换个思维想就发现我们找到机会了，怎么来的？就是因为我们现在实行合伙机制，这就需要精打细算，需要一个机制当成自己的家来对待，我们的创新就是基于此。这是我们在机制上为白银时代做的准备。

在业务上来说我们做的准备是什么呢？毫无疑问，未来10年万科将继续做房地产，住宅业务仍然是非常大的业务，这个不会变。我们只不过现在增加做消费体验地产和城市地产，建设城市是要做好城市配套服务商，我们为全市发展配套做服务。

所以业务上仍然是这么考虑的，除了合伙人之外，要把员工的身体也练好了，因为竞争更激烈了，工作强度更大了，没有好的身体顶不下来，所以要把身体练好了，我们大概就做了这些方面的准备。

问：刚刚郁总谈到互联网的思维，有些企业已经承诺营业额只做5%的利润，我不知道房地产包括万科什么时候能够这样去承诺？今天也有这么多区域公司领导，那么你们对于万科的两代经营者会怎么样去评价他们的相同点和不同点？

郁亮：我觉得你的出发点不在黄金时代，现在房地产必然赚钱吗？我们还有亏本的项目，亏本了你给我钱吗？所以假设高价拿地是黄金时代的必然特征的话，未来时代一定是高价拿地吗？为什么未来会有企业做不下去呢？难道只有高价抢地才能活下去？这样的时代是不正常的时代？是疯狂的时代。万科在转型，要适应白银时代，天气已经变为另外一个季节了。

黄金时代的时候，你们在年底肯定有一个话题，就是要看谁是老大。万科做老大做了好久，好累了，有谁愿意做就拿去，真的很好。

问题是这个行业都在变的时候，再拿销售规模来衡量老大还准确吗？黄金时代就跟年轻人的青春时代是一样的，用长个子来衡量是没任何问题的，但对于年轻人来讲，过了青春期之后再拿长多少厘米告诉他你还有没有进步，这件事情是错误的。因为过了青春期之后不太可能再长个了，除了动一些手术，别的不太可能做到。但是不代表没有长力量、没有长智慧、没有再长精神。继续长力量、继续有实力、有影响力、有正能量等等，能量不断放大。所以我们是不是应该换一个标准体系，换一个衡量标准来衡量这个已经过了青春期的行业呢？

我觉得应该共同思考一下这个行业未来是怎么样的。所以我觉得高价拿地这个事情不一定是这样的，房地产一定赚很多钱吗？怎么衡量盈利都可以探讨，我觉得这个事情不要简单地做比较。其实我知道有一个行业是暴利，就是眼镜行业，但大家为什么不说呢？因为每行有各自不同的特点。

今天万科做的很大的一件事情是去层级化，是基于去精英化的意识，在业务上这是告诉万科，永远需要为普通人做好产品和好服务，牢牢记住这一条，万科永远需要这样，去精英化，为草根服务，为股东服务。

去精英化在万科组织架构的表现是去整体，不要有那么多的层级。以前万科有非常成功的职业经理人，今天提升到合伙人时代，是职业经理人的升级版。合伙人时代和职业经理人有什么分别呢？职业经理人时代培养专业主义，专业会导致神秘主义，越神秘越有魅力，越神秘证明自己的能力越高，就会搞得部门之间隔阂特别深。为什么？以邻为壑最重要，越以邻为壑，越显得自己鹤立鸡群。职业经理人过去的体系就是这么培养的。现在这些东西我们都不用研究了，全部打回去，就搞合伙人制。

做主要合伙人，就要承担更多的职责，万科马上要推2.0版本的更多制度，最主要的分别在于那些必须跟投的人要劣后拿钱。什么叫劣后？跟在优先之后。就是项目赚到钱以后怎么办？先分给股东合伙人，如果还有多的，他们可以多分一点，如果分得少了，他们就少拿一点，为什么？他们承担决策职能，所以必须要承担更大的职责。所以这时候做官就不好玩了，做官的权责利益联系得特别密切。

问：未来万科在运营方面有怎样的想法？万科进入商业地产或养老地产，很多人认为是在做资产证券化的管理模式，不知道您的看法是怎样？

郁亮：万科是一个非常具有实业精神的公司。万科在选择项目的时候，进入一个城市的时候，首先看这个城市有没有产业发展和布局。房地产行业是极度依赖金融化的产业，有金融平台是非常重要的。但做业务是为了金融平台是大错特错的，借助金融化工具把业务做好才是根本。所以不是为了金融证券化而去努力，而是借助金融化的工具使得我们的业务做好。我们不会把这个作为一个独立业务，而是助力实体业务发展的一件事情。所以万科对实业精神这件事情特别关注，对产业布局也特别关注，任何别的手段都是为了服务于实业。

问：前两天任志强在回答媒体采访的时候说，万科一边说白银时代，一边又在加大投资，您怎么回应？还有一个市场的问题，一线市场是否还有投资机会？随着这波救市之后，成交量的上涨有没有可能像2013年那样达到比较高的数量？将来整个行业的总成交量是不是要走下坡路？

郁亮：任志强说他最不认可万科一边是喊着白银时代，一边还在买地。我最不满意的是他退休了还拉上万科一把。

我说的很准确，现在是白银时代。白银时代是相比较黄金时代而言，不可同日而语。但我可没说是青铜时代，更没有说是黑铁时代，还没有说是烂天时代，还有好多时代等着我们，我们急什么呢？未来10到15年仍然是白银时代。白银时代相比较青铜、黑铁来说，还不是美好的时代吗？无非是换个方式而已。

我们这个行业在温室里长大，在甜水里泡大，如果不改变方式，在白银时代一样会饿死。所以万科经常不断地跨界学习，就是想学习别人在青铜、黑铁时代怎么活下来。我们只要学到一半就成功了。

并不是说白银时代就没机会。我们国家城市化还在继续，现在城市化水平里面还有相当多的问题是农民工市民化问题，也就是李克强总理说的三个亿里面的一个亿，一个亿农民工转为市民化还没解决，所以这个时候凭什么说行业就没机会了呢？我们可以认定和判断，这个行业未来会有发展，这种发展不像以前那么突飞猛进，不会像以前那样全国所有地方都一起共同发展了，是要分不同城市的不同表现。

在不同城市里面取决于什么？取决于城市里面的实业、产业布局的发展会怎么样。这个城市能够继续有产业发展的机会，这个城市就能不断吸引优秀年轻人加入，这个城市就一定有机会。如果城市只是靠某种资源，突然爆发性地成长起来，不能导致人口的导入、长期集聚，这个城市就没机会。

白银时代告诉我们仍有机会，但机会不是所有人都有。过去黄金时代每个发展商都赚钱了，这是不正常的。从这点上讲，我们需要跟上个时代告别。但这个时代还有很多机会，所以万科当然需要买地，否则我们就饿死了。

我想未来这个行业跟我们国家经济一样，进入了一个新的常态，在新常态里面仍然会有发展，而这个发展速度也跟我们国家一样，个位数发展的可能性会更大一点，可是仍然还有很多机会，这是我们在白银时代继续要拿地的一个主要原因。

问：郁总之前说要为未来的蓝领做房子，怎么做？随着市场的改变，万科会在哪些方面做一些调整？为蓝领建房子会不会带来毛利率的下降？房地产融资目前面临短期资金常年用的情况，比如现在房地产都是一两年的信贷，但是项目要做三五年，目前对房地产发股票、债券都有限制，这样就缺少长期资金，但房地产本身是需要长期资金的，目前这种问题怎么破解？

郁亮：中国真正的城市化水平不到50%，有相当多的农民工在城市里面并不是市民，但是这一代人的子女一定需要完成市民化。而如果要完成市民化的话必须要有房子，而且他们现在的收入也已经有这个条件了，我们知道现在建筑工人的工资都是一万上下，比普通的大学毕业生收入要高，而且还找不到人。现在城市里面一个保姆的收入，已经接近大学毕业生了，而且未来10年来看恐怕涨幅会比大学生工资涨幅快。为什么还会涨？在万科工作的建筑工人都已经超过44岁了，没有更年轻的人愿意做这个行业，做保姆也是如此，如果收入不再提高，将来更没人做这件事情。

这些人的收入已经超过普通白领的时候，他们也需要有房子，我们能不能给他们做？万科今天去精英化意识，就要求我们在市场的选择方面要牢牢盯着普通人。万科当年成功在城乡接合部去卖小白领的住宅，那些真正的白领是不去的。今天万科为什么不能给蓝领盖房子呢？毛利水平是个伪命题，毛利水平高不代表投资回报水平高，因为可能时间放长之后没啥用处。毛利水平低，可能周转率快，反而回报会很高，所以毛利水平是个伪命题。选择什么运作方式很重要，而不在乎说毛利水平高和低。

显然跟黄金时代相比，这个行业的毛利水平应该走低。竞争在激烈，供求关系发生变化，这个时候的毛利不可能高，所以更要提高我们的周转率水平。

至于融资的问题，我们能解决融资问题吗？目前挺难的，除非变非法集资。所以我在想，其实我们行业只要能够做出好的产品跟服务，钱从来没缺过的。万科的跟投计划里面，2.0版本里必须跟投的人也是承担决策职能的合伙人，要做劣后拿钱的人。3.0版本准备要求我们的合作方、总包单位等等，作为合伙人加入进来。到4.0版本的时候，我们可能扩展到社会上的合作伙伴加入。只要你有能力就可以活下去，有能力的时候钱就会有的，不用担心钱的问题。

问：我是来自长沙的媒体，我想请问在您的全国布局里面，长沙公司在明年是处于怎样的态势？

郁亮：对我们来说现在万科有60个“儿子”，它们做得怎么样呢？有三种做法，第一种，在合伙人时代喜欢吃肉的，没关系，好好努力干活，变瘦。但别忘了要跑步，因为光吃了不跑步会长胖，那就不健康。不想锻炼的，天天喝点稀饭也行，反正也不用跑步了，很健康。合伙人决定我们现在开始天天喝稀饭不吃肉了，这样不用跑步也很健康。实在不行饿死了怎么办？那也有可能，只有老子出钱把他埋了，因为不能让儿子曝尸荒野，公司再招个女婿过来管理好。儿子靠不住就靠女婿。女婿比儿子一定靠谱，第一，女婿是选出来的，第二，还能换。儿子是没得选择的，儿子都是偶然结果，但女婿是经过精心挑选的，还可以随时换。

所以我们对一线公司有三个要求，就看你想做什么。合伙人觉得说，我们天天吃肉没问题，我提醒你要多跑跑步；你要说就喝点稀饭，那也行，你们自己团队平衡就行了；实在做不下去了，我找个女婿来做。所以这个问题我觉得很清楚了。